包裹贷款_Wraparound Mortgage

什么是包裹贷款？

包裹贷款是一种次级贷款，包含了物业上当前的贷款票据。包裹贷款的总额由原贷款余额与覆盖新购置物业价格的金额组成。这类贷款是一种次级融资形式。物业的卖方收到一份有担保的本票，这是一个详细说明应付金额的法律文书。包裹贷款也被称为包裹抵押贷款、优先贷款、销售协议或全包贷款.[1]

主要要点

• 包裹贷款用于对物业进行再融资，属于次级贷款，包含当前票据的金额，以及用于支付物业购置价格的新贷款。
• 包裹贷款是一种次级融资和卖方融资的形式，卖方持有有担保的本票。
• 当现有的抵押贷款无法偿还时，通常会出现包裹贷款。
• 在包裹贷款中，贷款人通过收取借款人的抵押贷款付款来偿还原贷款，并从中获取利润。

包裹贷款如何运作

包裹贷款通常是对物业进行再融资或在现有抵押贷款无法偿还的情况下购买其他物业的一种方式。包裹贷款的总金额包括之前抵押贷款的未偿还部分和贷款人所需的额外资金。借款人会在新的包裹贷款上支付较高的金额，贷款人利用这些款项来偿还原贷款并为自己提供利润.[1] 根据贷款文档的措辞，产权可能会立即转移给新所有者，或者在贷款满足之前仍归卖方所有。

重要提示： 包裹贷款是一种卖方融资形式，不涉及传统银行抵押贷款，卖方替代了银行的位置.[2]

由于包裹贷款是一种次级抵押，因此任何优先或高级的权利将优先处理。在债务违约的情况下，原抵押贷款将获得物业清算所得的全部收益，直到全部偿还为止。

包裹贷款是卖方融资的一种形式，买方在此情况下无需申请传统银行的抵押贷款，而是与卖方签署抵押合同。然后，卖方替代银行并接受新物业所有者的支付.[2] 大多数卖方融资贷款会在利率上设定利差，以此为卖方带来额外利润.[1]

包裹贷款与第二抵押贷款的区别

包裹贷款和第二抵押贷款都是卖方融资的形式。第二抵押贷款是一种在原贷款仍然生效期间发放的次级抵押贷款。第二抵押贷款的利率通常较高，而借款金额会低于第一抵押贷款.[3]

包裹贷款和第二抵押贷款之间一个显著的区别在于原始贷款的未偿还余额的处理方式。包裹贷款将原贷款票据合并到新的抵押贷款付款中.[1] 而第二抵押贷款则是将原抵押贷款余额与新价格相结合形成新的抵押贷款.[3]

包裹贷款的例子

例如，史密斯先生拥有一处抵押贷款余额为50,000美元，利率为4%的房产。史密斯先生将房屋以80,000美元的价格出售给琼斯太太，后者通过史密斯先生或其他贷款人以6%的利率获得抵押贷款。琼斯太太向史密斯先生付款，史密斯先生利用这些款项来偿还他原先的4%抵押贷款。

史密斯先生在房屋的购买价格与原贷款余额之间的差额以及两个利率之间的利差中获利。根据贷款文件的不同，房屋的所有权可能会转移给琼斯太太。然而，如果她对抵押贷款违约，贷款人或高级债权人可能会进行止赎并收回物业。

参考文献

[1] Washington and Lee Law Review. "Unwrapping the Wraparound Mortgage Foreclosure Process," Pages 1025-1027.

[2] National Archives, Code of Federal Regulations. "Title 26 § 15a.453-1 Installment Method Reporting for Sales of Real Property and Casual Sales of Personal Property."

[3] Consumer Financial Protection Bureau. "What Is a Second Mortgage Loan or 'Junior-Lien'?"